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Valor de Mercado e o Valor de Liquidez Forçada: os desafios da avaliação imobiliária nos leilões

Por Marcelo Sarnelli Lemos

Um dos maiores desafios dos profissionais que atuam no segmento de avaliações destinadas a leilões judiciais e extrajudiciais é a aplicação do chamado “Valor de Liquidez Forçada”, conceito importante e decisivo na formação do valor do bem a ser leiloado.

Isto porque presume-se uma venda imediata do bem leiloado, diferindo sensivelmente do “Valor de Mercado”, modalidade mais difundida no ramo de avaliações imobiliárias.

As normas técnicas que tratam dos métodos e procedimentos para avaliação de imóveis definem os diversos critérios para cálculo do valor de mercado para venda dos bens imóveis e, entre as finalidades do laudo, apontam as garantias e penhoras, porém não avançam no quesito valor de liquidação forçada, limitando-se a reconhecer a sua finalidade e estabelecer definições quanto à sua nomenclatura.

Não há, portanto, um modelo a ser observado pelos peritos avaliadores de imóveis no que trata do cálculo do valor de liquidação forçada, deixando a seus arbítrios as análises das características de atratividade e liquidez do imóvel avaliando. Neste contexto, assume relevância preponderante o capítulo do laudo de avaliação que descreve o diagnóstico do mercado.

Importante ressaltar que o conceito de liquidação forçada surgiu em 1997, durante um congresso realizado no IBAPE-SP, quando foi sugerido o cálculo com base no valor presente do resultado calculado para o valor de mercado do imóvel, considerando um prazo para a concretização da venda e uma taxa de juros definida pelo contratante. Desde então, algumas implementações vieram no sentido de consolidar o valor de liquidação forçada como requisito dos laudos de avaliação de imóveis para garantias e penhoras, quais sejam:

Em 2001, por ocasião da publicação da Norma NBR 14.653-- Avaliação de bens: Procedimentos gerais, veio a referência à condição da liquidação forçada e não exatamente ao valor de liquidação forçada:

"Liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”

Em 2003, quando da publicação da Parte 2 da mesma norma, foi reconhecida a importância do valor de liquidação forçada nos procedimentos específicos, item 11.5:

“11.5 Liquidação forçada: Quando solicitado, além d o valor de mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados”

Em dezembro de 2002 na NBR 14.653-4: Empreendimentos, foi reconhecido o preço de liquidação forçada:

“Preço de liquidação forçada: Quantia auferível pelo bem na hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”

A Parte 4 da NBR 14.653 indicava a apuração do preço de liquidação como “o maior apurado entre o valor econômico e o de desmonte, ambos na condição de liquidação forçada”.

Em 2005 a norma do IBAPE/SP conceituou o valor de liquidação forçada assim:

“Valor de liquidação forçada: valor para situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado em garantias bancárias. Quando utilizado deve ser utilizado também o valor de mercado”

O texto em revisão da Parte 1 da NBR 14653 da ABNT passa a contemplar a definição do valor de liquidação forçada:

“Valor de liquidação forçada: valor de um bem na hipótese de uma venda compulsória ou num espaço de tempo menor d o que o normalmente observado”

Usualmente os valores de liquidação forçada são calculados por uma função financeira onde as variáveis são definidas pelo valor de mercado para venda à vista do imóvel, o prazo de comercialização e as taxas de juros vigentes, representando o custo de oportunidade de uma venda forçada do imóvel.

Recentemente, em dezembro de 2016, o IBAPE-SP publicou um boletim técnico onde faz considerações sobre as variáveis liquidez e atratividade do imóvel, além das já tradicionais taxas de juros e tempo para comercialização, levando em consideração o atual cenário de crise econômica do país. Esse estudo, com base numa amostra formada por 583 vendas de casas e apartamentos concretizadas em leilões na cidade de São Paulo, analisa os principais fatores que interferem e reduzem os valores de venda nos leilões, concluindo que:

Valor de Mercado: Quanto maior o valor de mercado, menor a liquidez;

Tipologia: Apartamentos tem liquidez maior do que casas;

Ocupação: Imóveis ocupados têm menor liquidez, e;

Atratividade: Melhor liquidez para imóveis vocacionados e com boa localização.

Habitualmente, nos laudos de avaliação de imóveis a serem realizados, o conceito de liquidez deve estabelecer o seguinte:

Liquidez alta: Quando se presume que o imóvel pode ser vendido em até 3 meses depois de colocado à venda;

Liquidez média (normal): Quando se presume que a venda se concretizará no intervalo de 3 meses a um ano da data de disponibilização para venda, e;

Liquidez Baixa: Quando a concretização de venda demorará mais de um ano.

Ressalte-se que há entendimentos diversos quanto ao conceito que adotamos. Por exemplo, para os lançamentos de prédios novos de apartamentos, o conceito de atratividade do empreendimento pode ser: Atratividade Alta: venda em 12 meses; Atratividade média: venda em 24 meses e Atratividade Baixa: venda em 36 meses.

Para o cálculo do valor de liquidação forçada, os seguintes pressupostos são adotados para a aplicação da função financeira do Valor Presente sobre o valor de mercado:

Taxa de Juros: Em condições normais de mercado, considera-se os valores de realização futura sem perdas relativas a correção monetária pois os imóveis se valorizam e, desta forma, pode-se trabalhar com uma taxa real de desconto (taxa nominal descontada a inflação). Entretanto, uma das constatações foi uma perda de valor nominal dos valores dos imóveis a partir de 2015. Neste cenário, não basta apenas trabalhar com uma taxa nominal. É preciso adicionar um risco e compor uma taxa de desconto que leve em consideração o custo de oportunidade e este risco, dado que, no presente cenário, um investidor não trocaria, sem um prêmio de risco, o custo de oportunidade de uma aplicação financeira pelo mercado imobiliário.

Prazo do Fluxo: Outra variável chave é a velocidade de vendas. Não há indicadores publicados por fontes oficiais que assegurem maior confiabilidade às estimativas formuladas para definir o prazo de venda, especialmente quando se trata de imóvel com vocação industrial. A sentimento do avaliador, esta variável deve ser estimada com base na sua experiência e nas expectativas decorrentes do segmento de mercado ao qual o imóvel é vocacionado, ressalvando-se os limites admitidos pelas normas técnicas para a margem de arbítrio.

Despesas futuras: Durante o período em que o imóvel permanecerá em disponibilidade para venda, o proprietário incorrerá em despesas tais como condomínio, impostos, energia, água, segurança e outras inerentes à posse e que cessam no momento em que se concretiza a venda. Para a hipótese de venda imediata do imóvel, o valor presente do fluxo de caixa das despesas futuras será deduzido do valor de mercado para cálculo do valor de liquidação forçada.

A adoção correta de índices de liquidez forçada pelo profissional de avaliações imobiliárias passa necessariamente por um estudo do mercado local onde se situa o imóvel avaliado. Este estudo de mercado deve abordar diversas características importantes na formação de valores como vocação do imóvel e da região em seu entorno, possibilidades de reaproveitamento para outros segmentos de mercado, atratividade e velocidade das vendas no mercado em condições normais de oferta e procura.

Muitas vezes, uma simples pesquisa imobiliária não reflete a realidade do mercado, o que influencia negativamente na sugestão de valores a serem adotadas no laudo de avaliação. O profissional muitas vezes terá que recorrer a corretores de imóveis que, pela sua atuação constante no mercado imobiliário, conseguem estabelecer o diferencial entre os valores ofertados e aqueles efetivamente negociados.

Portanto, o profissional atuante no segmento de avaliações imobiliárias deve, no seu dia a dia, procurar aprimorar os conceitos do imóvel avaliado e sua inserção dentro da realidade imobiliária da região onde se situa, proporcionando melhores resultados em seus trabalhos e por consequência, assessorar os profissionais de leilões na determinação de valores condizentes com o mercado.

Marcelo Sarnelli Lemos é sócio diretor da Valienge Consultoria LTDA., empresa atuante no segmento de avaliações imobiliárias para leilões.

Acesse: www.valienge.com.br



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